一线楼市“高烧”渐退，二线楼市“接棒”

　　今年一季度，一线楼市涨声一片。为给暴涨的楼市降温，3月25日以来，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等城市相继出台楼市收紧的调控政策。随着楼市调控靴子落地，一线城市楼市相对“冷静”，火力有传导至二线城市之势。

　　4月以来，在楼市调控政策的作用下，北上深等地楼市集体默契降温，其中深圳二手房放盘价格持续回落，楼价最高跌幅达到一成，上海新房均价也自去年9月以来首次跌破3万元/平方米水平。深圳、上海等市场购房热情在新政后立即熄火，新楼盘开盘去化率明显降低，且定价低于预期，二手房市场业主报价下调，低于市场价几十万元甩卖的房源开始不断增加。二三线城市却迎来了楼市的暖春，去库存已经渐见起色。

　　一线楼市有降温迹象

　　4月11日，中原地产研究中心公布的统计数据显示， 4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套，环比3月的11.28万套下调了13.5%。其中，一线城市回落较为明显，跌幅为18%。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。

　　分析认为，3月多个重点城市成交量和房价攀至新高，且涨幅达到历史之最。市场在冲高后在4月有所回落，但依然处于高位。其中，受市场关注的沪深两地，在严厉的新政出台后，上周市场均出现显著回落。

　　上周，上海新房成交均价跌破3万，刚需占一半；深圳七成二手房业主下调报价。数据显示，4月4日-4月10日上海新房成交均价为28533元/平方米，环比下跌13.3%。这一价格也是上海新房均价自去年9月以来首次跌破3万元/平方米水平。原因在于，上周成交单价低于2.5万元/平方米的刚需成交占比为53.3%，比前期提升7.9%，降低了整体水平。

　　据监测，深圳二手房放盘价格持续回落，报价下调愈发普遍，上周（4月3日-9日）有七成业主下调报价。深圳楼市“3·25”新政及4月二手房评估价上调令政策面趋紧，市场观望情绪浓厚。新房、二手房、豪宅各个细分市场，均已进入调整期。

　　中原地产张大伟表示，目前来看，未来可能会有多个城市将出台不同力度的调控约束性政策，限制楼市过热上涨。沪、深两地报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源，政策的短期效应已经出现，市场将逐步进入调整。

　　楼市去库存渐见起色，其中二线核心城市表现亮眼在楼市“双向调控”之下，3月全国楼市去库存已经渐有起色。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，从3月重点城市以来的数据看，新房推盘量明显增加且去化水平大幅提升，库存继续下降。展望未来，随着热点城市政策收紧，市场供求矛盾将有所缓解，房价过快上涨态势或将得到遏制，全国整体市场有望回归平稳。

　　随着一线城市3月份政策收紧，二线城市成交量“脱颖而出”。3月份，易居监测的15个二线城市新建商品住宅成交面积为1825万平方米，环比增长160.6%，同比增长96.4%。中原地产研究部对54个城市成交量的监测也反映出同样趋势：二线城市成交量同比上涨近一倍。其原因在于二线城市购房政策要比一线城市宽松，而且房屋均价也明显低于一线城市，所以购房者会积极认购、加速成交。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，每个地方政策出台的初衷不同，最终可能导致不一样的结果。上海、深圳政策严厉旨在控制人口规模，治理“城市病”。限购从严可能导致溢出效应加剧，带火周边楼市。

　　中投证券分析师李少明认为，二三四线城市的房价稳定形成较好的预期，有助于需求进一步释放。而去库存整体基调未改变等等，都对房地产市场形成利好。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，目前出现房地产板块轮动现象，这种情况历史上也出现过，主要是因为房地产政策全国分化，大部分地区需要去库存，所以政策面偏暖。另外，社会流动性宽裕，资金需要找到出路，这就造成部分一线城市投资性需求资金转移到二线，导致少数二线城市楼市比较火爆。